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Cuando un propietario decide que ha llegado el momento de vender o alquilar una vivienda, es muy importante revisar y recopilar toda la documentación relacionada con el inmueble, así como comprobar la disponibilidad inmediata de todos los documentos.

Aunque vivimos, ya de pleno, en una época en la que vender una propiedad se puede convertir en una ardua tarea, siempre se puede presentar un comprador y darnos cuenta, en ese mismo instante, de que se nos ha extraviado o no recordamos donde guardamos algún documento que el posible comprador solicita revisar o que será imprescindible para redactar el contrato.

Es muy importante no solo conocer los datos, sino tener disponible toda la documentación que nos permita demostrar a un comprador todos aquellos conceptos que estime conocer ante la que puede ser la compra mas importante de su vida, tal y como lo fue para quien ahora vende.

En algunos casos pueden parecer nimiedades pero no lo son en absoluto, y ocurre frecuentemente.

Aquí tenéis una breve lista de la documentación que os recomiendo tener disponible si como propietarios os decidís a poner un inmueble en el mercado inmobiliario:

-Escritura de Compraventa, comprobando en el documento que figura inscrito en el Registro de la Propiedad; y al mismo tiempo si en el mismo figuran los anejos, por ejemplo aparcamientos y/o trasteros, o si estos han sido escriturados por separado. También es muy importante, en el caso de viviendas con patio, comprobar si este forma parte de nuestra propiedad o si es de uso exclusivo y excluyente, por si en el futuro se diera la circunstancia de que su uso pueda ser reclamado por los demás vecinos. Es también un buen momento para comprobar los datos sobre superficies, tanto metros cuadrados construidos como útiles, aunque no en todos los casos aparece este último dato.

-Último recibo de Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI. Este recibo es muy importante por dos razones, por un lado para poder dar a conocer el gasto anual que supone este impuesto, y por otro porque en el mismo debe aparecer la Referencia Catastral del inmueble. Aunque este dato está siendo incorporado en las notas simples informativas que pueden solicitarse en los correspondientes registros de la propiedad, en ocasiones aun no aparece, y el recibo de IBI se convierte, especialmente en los casos de inmuebles con una cierta antigüedad, en el único medio de obtener dicha referencia de forma rápida; solo recordar que es de obligado cumplimiento que la Referencia Catastral aparezca en la identificación del inmueble en los contratos de compraventa y alquiler.

-Último recibo de Comunidad de Propietarios. En alquileres, y excepto en el caso de que vaya a ser asumido por el arrendador, este gasto debe ser conocido con antelación por un posible arrendatario. En compraventas, es muy importante darlo a conocer lo antes posible porque puede convertirse en un elemento importante en la negociación del precio final de venta. Además, es imprescindible encontrarse al corriente en el pago de recibos de la Comunidad de Propietarios para poder transmitir el inmueble, estado que debe ser certificado por el administrador de la finca.

-Estatutos de la Comunidad de Propietarios, donde se puede comprobar si existe alguna norma que pueda afectar de algún modo a un nuevo propietario, u obligaciones acordadas en relación a los elementos de uso y disfrute común.

-Planos. Aunque no es muy habitual que los propietarios dispongan de un plano de la vivienda, especialmente si esta es antigua o si han realizado reformas posteriores, este documento puede convertirse en uno de los elementos que mas favorezca su venta.

Por último, y en el caso de tener contratada una hipoteca, es muy recomendable que solicitemos al banco un certificado sobre la deuda pendiente con la entidad, especialmente si el precio en el que hemos pensado vender no es muy superior al de adquisición.

Alquilar una propiedad inmueble debería ser una opción muy interesante en la mayoría de los casos en los que no vamos a hacer uso de una vivienda o de un local, oficina, etc; pero por determinadas razones existe cierto temor por parte de muchos propietarios a la hora de tomar esa decisión. Incluso a veces, y una vez decididos, nos encontramos con una sensación de cierta incertidumbre ante problemas que en la gran mayoría de los casos no se van a producir.

La principal regla no escrita para arrendadores es, según mi opinión, que una vez hemos decidido alquilar una propiedad no vamos a sentirnos obligados a alquilarlo a la primera persona que se interese. Se debe actuar sin prisas, y teniendo como primer objetivo buscar un inquilino ideal, no merece la pena arriesgarnos a realizar un alquiler sin que este acto nos produzca una gran confianza en que no va a acabar produciendo mas problemas que soluciones.

En cuanto al arrendatario, es una opinión generalizada que, tal y como ocurre cuando vamos a contratar una hipoteca, el importe mensual al que debemos hacer frente no debería superar entre el 30% y el 40% del total de nuestros ingresos. Si tenemos unos ingresos totales mensuales de, por ejemplo, 1200 euros, no deberíamos comprometernos al pago de rentas superiores a 450 euros, so pena de vivir tan al limite de nuestro presupuesto que a la mínima contingencia nos veamos desbordados.

En ambos casos, tanto para arrendadores como arrendatarios, no hay mejor consejo que no hacer caso de leyendas urbanas, firmar un buen contrato, y conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues no es tan larga ni tan complicada como pueda parecer a quienes no la conocen.

via Destripando la hipoteca. – Euribor

En el enlace via podéis conocer un interesante estudio sobre los posibles efectos en las hipotecas que tendrán las nuevas medidas destinadas a ayudar a algunos hipotecados.

Es interesante incluso para quienes creen que estas medidas no les interesan o para los que no cumplen con los requisitos para acogerse a las mismas, ya que explica con un lenguaje bastante sencillo como funciona realmente el sistema de amortización de las hipotecas, ósea la razón por la cual crees seguir debiendo lo mismo al banco después de haber pagado bastantes cuotas.

Aprovecho este artículo para recomendar algunas webs y blogs en los que se puede encontrar información actualizada, análisis y artículos muy interesantes sobre el día a día de los acontecimientos que se van sucediendo en el mundo financiero y que están afectando a la economía real.

Cotizalia.com es el mejor diario de actualidad financiera que puede leerse en estos momentos, lo actualizan continuamente, también publican artículos de opinión, y ocasionalmente encabezan la edición con noticias urgentes, que en estos días llegaron a convertirse en titulares históricos, es genial.

Gurusblog.com es un blog que pertenece a un grupo anónimo de profesionales, y a diario publican varios artículos principalmente sobre actualidad financiera. Si algo puede ser súper recomendable para estar al día, este lo es.

Investoconumdrum.com es la demostración fehaciente de como una sola persona puede llevar adelante el que va camino de ser uno de los mejores blogs personales sobre actualidad financiera, en su empeño de atacar los problemas de forma especifica, concreta, y con un lenguaje apto para la gran mayoría, suena a tópico pero es así.

También son muy recomendables los blogs de Rankia.com, y en ellos también es posible encontrar artículos de opinión muy interesantes sobre estos temas. Especialmente recomendaría los blogs de Fresh Family Office, El Rincón de Jaime, y La Sonrisa de Buffett.

Añadidos recientemente a mis favoritos: elEconomista.es y el blog de analisis En Silicio.

Internacionales (en ingles): Fortune que pertenece a cnnMoney, Forbes.com, Marketwatch.com que pertenece a Wall Street Journal, y el siempre imprescindible Economist.com

Ya he comentado anteriormente sobre la idoneidad de solicitar la tasación de una propiedad inmueble antes de decidir el precio de venta, aunque a veces es complicado saber a donde acudir para que nos realicen este trabajo de forma profesional.

Recuerdo que es muy importante conocer este dato porque los bancos y cajas, normalmente, solo concederán como máximo el 80% de este valor a un comprador interesado en comprar una vivienda, y conociendo el valor de tasación, antes de decidir el precio, podemos saber también la cantidad de la que necesitará disponer el comprador para completar el precio de venta, sumando además los gastos de la compraventa que le correspondan y que superarán el 10% del precio.

Cuanto mayor sea el precio de venta con respecto al valor de tasación, mayor será también la cantidad de ahorros de los que necesita disponer el comprador, y como consecuencia se reduce sustancialmente el número de posibles compradores y aumenta el tiempo necesario para la venta, siendo este plazo ya de por sí amplio debido a las circunstancias del mercado inmobiliario y de la economía en general.

He realizado una búsqueda en google maps sobre empresas tasadoras en Málaga, y aparecen varias de reconocido prestigio y que pueden realizar este trabajo a la perfección.

Solo recordar que solicitéis, antes, que os den una estimación de lo que puede costar y que la empresa elegida sea una Entidad de Tasación inscrita como tal en el Registro Oficial de Entidades del Banco de España.

Las tasaciones anteriores al año en curso son muy útiles como informe técnico actualizado y descriptivo de la vivienda, especialmente los realizados sobre inmuebles de mayor antigüedad, y si reflejan la superficie exacta, mejoras en nuevas instalaciones, calidades y equipamientos, etc; pero lamentablemente, y volviendo a referirme a la actualidad del mercado, no creo que sirvan para soportar argumentos relativos al precio de venta. Al margen de este comentario, el propietario es quien debe decidir el precio por el que quiere vender su propiedad.

En estos días no paramos de leer y escuchar diagnósticos sobre lo que está pasando, pero por fin comienzan a llegar ideas contundentes en el intento de buscar medidas y soluciones para el enorme problema en el que nos encontramos. Llama la atención como el ambiente es de preocupación general, y la mayoría apenas si puede medir el impacto que tendrá sobre ellos lo que ya puede ser denominado como el primer gran crack financiero del siglo XXI.

Atención porque, de momento, y comparando con las crisis del XX, estaríamos ya a niveles de desplome de la crisis del petróleo de los años 70, aunque como vienen a decir en este artículo en gurusblog, aquella necesitó de 19 meses para llegar a los niveles que está ya ha conseguido en 12, y aún no le vemos el final.

Pero el artículo que me gustaría recomendar ha sido publicado en cotizalia.com, y se titula ¨Las recetas del gurú que predijo la crisis¨. Expone las medidas que propone Nouriel Roubini, quién es, como dicen en el editorial ¨el hombre de moda en esta crisis. La referencia constante. El faro que ilumina a los desorientados inversores. La guía de aquellos que transitan desnortados por las tenebrosas calles de la coyuntura actual.¨, casi nada, así que mejor conocer lo que dice. En este enlace está su análisis completo (en ingles).

Tentado de adelantar algo de su contenido para animar a leerlo (en cotizalia.com están algunos extractos en español), solo destacaré una de las medidas que propone: ¨Congelación de la carga financiera de aquellos particulares que no pueden afrontar sus pagos y paralización inmediata de las ejecuciones hipotecarias.¨

Ojalá alguien le escuche, hoy en día parece que las versiones interesadas de algunos suelen ser tomadas en serio en su intento de prevalecer sobre la autentica y real naturaleza de las cosas, y por ejemplo, vemos como ¨trichet¨ baja los intereses a los amigos y sube el euribor para perjudicar a los de siempre, para los que, para colmo, se supone que trabaja.

Este artículo está destinado a aquellas personas a las que les gustaría conocer el precio aproximado de un inmueble determinado. Para evitar que la respuesta a la pregunta del título se llene de ambigüedades, como suele suceder, voy a intentar plantearla desde el modo mas simple y realista posible.

Pero antes de comenzar, recomiendo la máxima a tener en cuenta en la mayoría de las ocasiones; infórmese, antes de comenzar la venta, sobre aquellos datos relevantes en el caso de su propiedad, y de las circunstancias que influyen en el precio de la vivienda, para de ese modo poder decidir el precio usted mismo. Las opiniones de los demás pueden crear cierta confusión, y en el peor de los casos ser interesadas, lo mejor es obtener todos los datos que le sea posible, y junto con los datos obtenidos de una tasación responsable, si es posible, decidir el precio.

Mas allá de la simple definición de la palabra ¨Precio¨ como ¨Valor pecuniario en que se estima un bien o servicio¨, el precio de un inmueble queda definitivamente afectado por las dos condiciones que con mayor influencia determinan su valor: Que no existen dos inmuebles idénticos y que todos difieren en su localización.

Además, el bien inmueble posee capacidad de revalorización, o de todo lo contrario, lo que significa que su valor de mercado no está directamente relacionado con el de su adquisición, pudiendo ser superior, igual o inferior. La frase tantas veces repetida en los últimos años, y de inexplicable(?) aceptación social, ¨el precio de la vivienda nunca baja¨, era, sigue siendo y será, simplemente inadecuada.

Además de lo dicho hasta ahora, las circunstancias del mercado inmobiliario afectarán definitivamente al precio final de venta de un inmueble. Acudiendo a los tópicos inmobiliarios, en este momento deberíamos encontrarnos en un ¨mercado de compradores¨, pues la oferta supera con creces a la demanda, y digo deberíamos porque estando en una situación como la actual, de escasez acusada de crédito, de poco sirve que existan personas con interés por comprar si no tienen la posibilidad de obtener financiación para la compra. Pero no es esta la finalidad del artículo.

No es fácil empezar gastando dinero cuando lo que se pretende es recibir dinero por una venta, pero el mejor consejo que puedo dar para tratar de averiguar, y tener la capacidad de decidir el precio de un inmueble, es contactar con una Sociedad de Tasación y que lo tasen. Este dato es, en mi opinión, imprescindible.

Puede que no se confíe demasiado en que el precio de tasación sea el valor de mercado del inmueble, y que se suponga que esta valoración es inferior a la que le debería corresponder, sobre esto hay opiniones para todos los gustos, pero en todo caso le ayudará enormemente conocer este dato, porque con el mismo es posible saber en que medida estamos ampliando o reduciendo la cantidad de compradores que pueden llegar a adquirir la propiedad mediante financiación.

En circunstancias normales y como regla general, las entidades financieras conceden hasta el 80% del valor de tasación del inmueble, y el comprador necesitará disponer del 20% restante, mas los gastos que le correspondan en la compraventa y los propios de la hipoteca, y que en total y fácilmente superarán el 10% del precio.

Como ejemplo aproximado, aunque se va a quedar algo corto en los gastos, si una propiedad sale al mercado en 300.000 Euros, y siendo este el precio en el que ha sido tasada, un posible comprador obtendría aproximadamente 240.000 Euros mediante financiación hipotecaria, y necesitaría disponer de algo mas de 90.000 Euros para pagar el resto del precio (60.000€) y los gastos (30.000€ aprox.).

De este modo, cuanto mayor sea la diferencia entre el precio de venta de una propiedad y el valor de tasación de la misma, el comprador necesitará una mayor cantidad de dinero disponible, y como el ahorro no es una virtud demasiado estimada o posible en estos tiempos, el vendedor podrá estimar cuanto mayor es la dificultad de vender su propiedad, optando por bajar o subir el precio una vez conocido el valor de tasación.

Pero tratemos de averiguar un valor aproximado antes de empezar a gastar dinero. Lo primero que debe hacer es preguntar precios de inmuebles en la misma zona, no solo en el mismo edificio, y hacer un calculo del valor por metro cuadrado. En este sentido es importante establecer diferencias entre diferentes inmuebles, tanto en aspecto como en calidades, conservación, etc, pero debe saber que normalmente, y por causas digamos naturales, el vendedor suele sobreestimar su propiedad en la misma medida que subestima la de los demás, y esta circunstancia puede hacerle cometer un error en su valoración.

Para darle una idea a la hora de comparar precios, y una vez disponga de suficientes ejemplos de propiedades en venta en la misma zona y con características similares, debe desestimar aquellos inmuebles cuyo precio esté claramente sobrevalorado, o incluso infravalorado por alguna circunstancia. Fácilmente puede desestimar para la comparación el inmueble que resulte mas caro y el mas barato de la lista que ha confeccionado. Para darle una idea de la importancia de esta acción, es una de las normas que siguen las sociedades de tasación responsables.

También puede obtener algún dato relevante visitando las páginas web de autoventa, donde hay miles de viviendas totalmente diferentes compitiendo entre si, aunque en mi opinión su fiabilidad está afectada por lo heterogeneo de su oferta, ya que no todos los metros cuadrados deberían ser valorados del mismo modo, y porque darán un resultado confuso a menos que desestimen para dicho calculo los inmuebles erróneamente valorados por sus dueños, circunstancia que creo debe ser bastante difícil de resolver. No obstante le puede ayudar a obtener otro dato sobre un posible precio.

En el website de Sociedad de Tasación S.A., en el apartado Mercado Inmobiliario, Precios de la Vivienda, puede encontrar una herramienta de consulta muy útil para conocer sus datos sobre el precio medio por M2 estimado para su ciudad, e incluso le mostrará unos gráficos muy interesantes sobre la evolución de precios en el intervalo de tiempo que seleccione.

Otras Sociedades de Tasación muy conocidas son: Tinsa, Valmesa, y otras muchas que podrá conocer a través de google, por ejemplo, escribiendo en su buscador sociedad de tasación.

Espero que esta información le sea de utilidad.

Después de tantos días a la espera de que se tomen medidas que sirvan de freno a la actual situación de, citando al Sr. Trichet, enorme incertidumbre, comienzan a florecer declaraciones de eruditos que pueden ayudar a entender algo mejor lo que realmente está ocurriendo.

En eleconomista.es, entrevistan a Joseph E. Stiglitz, premio Nobel de Economía 2001, académico de la Universidad de Columbia, y con una carrera brillante de cuyas características podemos extraer un gran interés continuado en el analisis, muy critico, de las aptitudes del sistema financiero internacional. Con esto quiero decir que no parece ser el típico y aburguesado economista con presencia en los medios que ahora se hecha las manos a la cabeza, mientras durante años han estado elogiando un sistema que, o mucho se relajan las cosas, o va a darse por finiquitado.

De la entrevista, muy recomendable para los interesados y que podéis conocer aquí, se pueden extraer conclusiones tan interesantes como que finalmente no van a ser las subprimes norteamericanas las unicas culpables del colapso de un sistema dejado en manos de un colectivo cuyo único interes ha sido ganar, ganar y ganar, sin importarles en absoluto, porque no parecía mencionarse en ningún estatuto, que esta avaricia acabara en estas consecuencias, lo que por otro lado no es de extrañar ya que no son ellos los reguladores encargados de proteger la economía de los paises y de sus ciudadanos.

Sin querer pensar que este sistema hubiera podido ser garantizado por quienes deben protegernos de los extremos mas antisociales de un sistema capitalista, garantía que se antoja imposible por ser un sistema con nula capacidad de indigestión y ante la cual se ha caido sin posibilidad alguna de auto regularse, ni siquiera con continuas transfusiones de su propia sangre, ósea mas y mas dinero, el Sr. Stiglitz si considera que una administración y un liderazgo adecuados podían haber sido capaces de tomar medidas mas audaces al contar con apoyos sustentados en la palabra mágica en estos tiempos, la confianza.

Sin duda alguna, la actual administración norteamericana va a pasar a la historia por acabar en 8 años con todos los avances sociales y económicos conseguidos por la administración Clinton, por mucho que los republicanos intenten ahora derivar culpas a sus antecesores en el gobierno. Pero es aún mas preocupante que ninguno de los posibles candidatos a cerrar de una vez por todas este periodo nefasto, ofrezca cotas de confianza con una consistencia real mas allá de sus esperpénticas estrategias ante los medios y de marketing.

Desde hace meses venimos escuchando toda clase de teorías sobre las causas reales de la crisis inmobiliaria, y al menos va quedando claro para la mayoría que la burbuja inmobiliaria ha dejado de serlo y que era imposible continuar con una tendencia alcista en los precios de los inmuebles. Esto hubiese repercutido negativamente en muchos y positivamente en otros tantos, si se hubiese quedado ahí.

Pero hasta hace unas semanas no estaba tan claro para la misma mayoría que esta crisis inmobiliaria era y es, en gran parte, no solo una de las causas sino también una consecuencia de la extinción del crédito en forma de hipotecas, y sin financiación poco importa que la vivienda suba o baje su precio, simplemente no se puede pagar.

Está claro que la crisis de las hipotecas subprime norte americanas son una de las principales causas, pero no son de menor importancia causante la proliferación descontrolada de derivados financieros, que una vez identificados y tratados como papel mojado, han producido un vacío en la confianza en el mismo sistema, con consecuencias todavía, y en muchos casos, impredecibles.

Ahora nos encontramos a diario con noticias que, aunque recurrentemente relacionadas con la crisis inmobiliaria, evidencian que existe una crisis mucho mayor y mucho mas grave en sus consecuencias que la inmobiliaria, y se trata de la que ya está siendo considerada la mayor crisis del sistema financiero desde el crack de 1929, suena fuerte, muy fuerte, pero basta decir que en apenas unos meses, y especialmente en siete días de infarto, se ha llevado por delante a la practica totalidad de la banca de inversión estadounidense, que ya se da por desaparecida, haya sido mediante absorciones de urgencia de nombres tan conocidos como Bearn Stearns (el 2º banco de inversión absorbido por el 1º JPMorgan Chase), Merril Lynch (por Bank of America), Goldman Sachs y Morgan Stanley (convertidos en bancos comerciales para evitar su desaparición y que puedan acogerse a las ayudas) o como en el caso de Lehman Brothers (este enlace ya es parte de la historia del siglo XXI), su quiebra y posterior ¨desguace¨. La lista de damnificados ya incluía bancos comerciales por doquier, también a las dos mayores hipotecadoras de USA, la mayor aseguradora AIG, y todos los que se han ido incorporando a la misma, a la espera del mayor plan de rescate financiero de la historia, a costa del consumidor norteamericano, que tendrá que echar mano de todo su patriotismo, digno de admiración, para comprender que el dinero público acabe pagando los errores de las entidades privadas, y que no son conocidas precisamente por su ayuda a los mas necesitados.

Aún así, es complicado encontrar explicaciones fáciles de entender para el ciudadano de a pié, que simplemente va tratando de seguir el hilo de los telediarios y de la prensa, noticias que al tratar de relacionarse entre si, pueden llegar a crear crear diagnósticos generales de la situación bastante confusos.

En el blog El Rincón de Jaime nos dan una explicación muy certera, al parecer, y redactada en un lenguaje muy comprensible, y me ha encantado leerlo porque, no solo nos explica las causas de lo que está sucediendo, sino que tienen la valentía de adentrase en lo que pudiera suceder. Los pronósticos son siempre arriesgados, pero peor aún es no recibir toda la información posible que ayude a la gente a estar preparada. Recomiendo su lectura a aquellos que quieran conocer las causas y posibles efectos de esta crisis financiera que, aunque está directamente relacionada con la crisis inmobiliaria, es debida a un sistema de crédito que agoniza, y que mas allá de ser simplificado con la única excusa de las ¨subprime¨ estadounidenses, ha terminado por convertirse en un problema que nos va afectar durante bastante tiempo (?) y que amenaza no solo a aquellos que cada vez lo tienen mas dificil pagar sus hipotecas, sino a toda la sociedad.

Contra lo que pudiera parecer, esta crisis financiera brutal solo está empezando a mostrase en nuestro país y en el resto de los países europeos, y si durante el verano de 2007 el mercado inmobiliario norteamericano se hundió entre subprimes mientras aquí solo se hacia notar por algunas noticias, y por el inicio de la carrera descendente en la concesión de hipotecas, y la palabra crisis solo se ha empezado a pronunciar un año después cuando ya era evidente que también aquí se había hundido, es de esperar que las consecuencias de la crisis financiera se conviertan en evidentes también unos meses después.

Todos queremos pensar que nuestro sistema financiero, que de nuestro tiene poco, está siendo preparado para aguantar dichas consecuencias, aunque si como parece el problema es en si mismo ¨el sistema¨, ojalá la repetida y elogiada regulación en nuestro país sea capaz de aguantar el envite.

Estos enlaces pueden ser muy útiles para tener una idea medianamente clara de lo que está pasando, sus causas y sus consecuencias. Posiblemente existan otras corrientes de opinión, pero hasta ahora esta es la que mejor explica, en mi modesta opinión, lo sucedido.

Explicación de la crisis financiera – El Blog de Jaime en Rankia.com

La crisis financiera internacional y el crack financiero español – Alberto Recarte en libertadigital.com

Money as debt (en español)

Crisis de las hipotecas subprime – wikipedia