Pero dígame, ¿Cuanto vale mi casa?.

Este artículo está destinado a aquellas personas a las que les gustaría conocer el precio aproximado de un inmueble determinado. Para evitar que la respuesta a la pregunta del título se llene de ambigüedades, como suele suceder, voy a intentar plantearla desde el modo mas simple y realista posible.

Pero antes de comenzar, recomiendo la máxima a tener en cuenta en la mayoría de las ocasiones; infórmese, antes de comenzar la venta, sobre aquellos datos relevantes en el caso de su propiedad, y de las circunstancias que influyen en el precio de la vivienda, para de ese modo poder decidir el precio usted mismo. Las opiniones de los demás pueden crear cierta confusión, y en el peor de los casos ser interesadas, lo mejor es obtener todos los datos que le sea posible, y junto con los datos obtenidos de una tasación responsable, si es posible, decidir el precio.

Mas allá de la simple definición de la palabra ¨Precio¨ como ¨Valor pecuniario en que se estima un bien o servicio¨, el precio de un inmueble queda definitivamente afectado por las dos condiciones que con mayor influencia determinan su valor: Que no existen dos inmuebles idénticos y que todos difieren en su localización.

Además, el bien inmueble posee capacidad de revalorización, o de todo lo contrario, lo que significa que su valor de mercado no está directamente relacionado con el de su adquisición, pudiendo ser superior, igual o inferior. La frase tantas veces repetida en los últimos años, y de inexplicable(?) aceptación social, ¨el precio de la vivienda nunca baja¨, era, sigue siendo y será, simplemente inadecuada.

Además de lo dicho hasta ahora, las circunstancias del mercado inmobiliario afectarán definitivamente al precio final de venta de un inmueble. Acudiendo a los tópicos inmobiliarios, en este momento deberíamos encontrarnos en un ¨mercado de compradores¨, pues la oferta supera con creces a la demanda, y digo deberíamos porque estando en una situación como la actual, de escasez acusada de crédito, de poco sirve que existan personas con interés por comprar si no tienen la posibilidad de obtener financiación para la compra. Pero no es esta la finalidad del artículo.

No es fácil empezar gastando dinero cuando lo que se pretende es recibir dinero por una venta, pero el mejor consejo que puedo dar para tratar de averiguar, y tener la capacidad de decidir el precio de un inmueble, es contactar con una Sociedad de Tasación y que lo tasen. Este dato es, en mi opinión, imprescindible.

Puede que no se confíe demasiado en que el precio de tasación sea el valor de mercado del inmueble, y que se suponga que esta valoración es inferior a la que le debería corresponder, sobre esto hay opiniones para todos los gustos, pero en todo caso le ayudará enormemente conocer este dato, porque con el mismo es posible saber en que medida estamos ampliando o reduciendo la cantidad de compradores que pueden llegar a adquirir la propiedad mediante financiación.

En circunstancias normales y como regla general, las entidades financieras conceden hasta el 80% del valor de tasación del inmueble, y el comprador necesitará disponer del 20% restante, mas los gastos que le correspondan en la compraventa y los propios de la hipoteca, y que en total y fácilmente superarán el 10% del precio.

Como ejemplo aproximado, aunque se va a quedar algo corto en los gastos, si una propiedad sale al mercado en 300.000 Euros, y siendo este el precio en el que ha sido tasada, un posible comprador obtendría aproximadamente 240.000 Euros mediante financiación hipotecaria, y necesitaría disponer de algo mas de 90.000 Euros para pagar el resto del precio (60.000€) y los gastos (30.000€ aprox.).

De este modo, cuanto mayor sea la diferencia entre el precio de venta de una propiedad y el valor de tasación de la misma, el comprador necesitará una mayor cantidad de dinero disponible, y como el ahorro no es una virtud demasiado estimada o posible en estos tiempos, el vendedor podrá estimar cuanto mayor es la dificultad de vender su propiedad, optando por bajar o subir el precio una vez conocido el valor de tasación.

Pero tratemos de averiguar un valor aproximado antes de empezar a gastar dinero. Lo primero que debe hacer es preguntar precios de inmuebles en la misma zona, no solo en el mismo edificio, y hacer un calculo del valor por metro cuadrado. En este sentido es importante establecer diferencias entre diferentes inmuebles, tanto en aspecto como en calidades, conservación, etc, pero debe saber que normalmente, y por causas digamos naturales, el vendedor suele sobreestimar su propiedad en la misma medida que subestima la de los demás, y esta circunstancia puede hacerle cometer un error en su valoración.

Para darle una idea a la hora de comparar precios, y una vez disponga de suficientes ejemplos de propiedades en venta en la misma zona y con características similares, debe desestimar aquellos inmuebles cuyo precio esté claramente sobrevalorado, o incluso infravalorado por alguna circunstancia. Fácilmente puede desestimar para la comparación el inmueble que resulte mas caro y el mas barato de la lista que ha confeccionado. Para darle una idea de la importancia de esta acción, es una de las normas que siguen las sociedades de tasación responsables.

También puede obtener algún dato relevante visitando las páginas web de autoventa, donde hay miles de viviendas totalmente diferentes compitiendo entre si, aunque en mi opinión su fiabilidad está afectada por lo heterogeneo de su oferta, ya que no todos los metros cuadrados deberían ser valorados del mismo modo, y porque darán un resultado confuso a menos que desestimen para dicho calculo los inmuebles erróneamente valorados por sus dueños, circunstancia que creo debe ser bastante difícil de resolver. No obstante le puede ayudar a obtener otro dato sobre un posible precio.

En el website de Sociedad de Tasación S.A., en el apartado Mercado Inmobiliario, Precios de la Vivienda, puede encontrar una herramienta de consulta muy útil para conocer sus datos sobre el precio medio por M2 estimado para su ciudad, e incluso le mostrará unos gráficos muy interesantes sobre la evolución de precios en el intervalo de tiempo que seleccione.

Otras Sociedades de Tasación muy conocidas son: Tinsa, Valmesa, y otras muchas que podrá conocer a través de google, por ejemplo, escribiendo en su buscador sociedad de tasación.

Espero que esta información le sea de utilidad.