Demasiado deprisa.

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La importancia de tener toda la documentación preparada.

Cuando un propietario decide que ha llegado el momento de vender o alquilar una vivienda, es muy importante revisar y recopilar toda la documentación relacionada con el inmueble, así como comprobar la disponibilidad inmediata de todos los documentos.

Aunque vivimos, ya de pleno, en una época en la que vender una propiedad se puede convertir en una ardua tarea, siempre se puede presentar un comprador y darnos cuenta, en ese mismo instante, de que se nos ha extraviado o no recordamos donde guardamos algún documento que el posible comprador solicita revisar o que será imprescindible para redactar el contrato.

Es muy importante no solo conocer los datos, sino tener disponible toda la documentación que nos permita demostrar a un comprador todos aquellos conceptos que estime conocer ante la que puede ser la compra mas importante de su vida, tal y como lo fue para quien ahora vende.

En algunos casos pueden parecer nimiedades pero no lo son en absoluto, y ocurre frecuentemente.

Aquí tenéis una breve lista de la documentación que os recomiendo tener disponible si como propietarios os decidís a poner un inmueble en el mercado inmobiliario:

-Escritura de Compraventa, comprobando en el documento que figura inscrito en el Registro de la Propiedad; y al mismo tiempo si en el mismo figuran los anejos, por ejemplo aparcamientos y/o trasteros, o si estos han sido escriturados por separado. También es muy importante, en el caso de viviendas con patio, comprobar si este forma parte de nuestra propiedad o si es de uso exclusivo y excluyente, por si en el futuro se diera la circunstancia de que su uso pueda ser reclamado por los demás vecinos. Es también un buen momento para comprobar los datos sobre superficies, tanto metros cuadrados construidos como útiles, aunque no en todos los casos aparece este último dato.

-Último recibo de Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI. Este recibo es muy importante por dos razones, por un lado para poder dar a conocer el gasto anual que supone este impuesto, y por otro porque en el mismo debe aparecer la Referencia Catastral del inmueble. Aunque este dato está siendo incorporado en las notas simples informativas que pueden solicitarse en los correspondientes registros de la propiedad, en ocasiones aun no aparece, y el recibo de IBI se convierte, especialmente en los casos de inmuebles con una cierta antigüedad, en el único medio de obtener dicha referencia de forma rápida; solo recordar que es de obligado cumplimiento que la Referencia Catastral aparezca en la identificación del inmueble en los contratos de compraventa y alquiler.

-Último recibo de Comunidad de Propietarios. En alquileres, y excepto en el caso de que vaya a ser asumido por el arrendador, este gasto debe ser conocido con antelación por un posible arrendatario. En compraventas, es muy importante darlo a conocer lo antes posible porque puede convertirse en un elemento importante en la negociación del precio final de venta. Además, es imprescindible encontrarse al corriente en el pago de recibos de la Comunidad de Propietarios para poder transmitir el inmueble, estado que debe ser certificado por el administrador de la finca.

-Estatutos de la Comunidad de Propietarios, donde se puede comprobar si existe alguna norma que pueda afectar de algún modo a un nuevo propietario, u obligaciones acordadas en relación a los elementos de uso y disfrute común.

-Planos. Aunque no es muy habitual que los propietarios dispongan de un plano de la vivienda, especialmente si esta es antigua o si han realizado reformas posteriores, este documento puede convertirse en uno de los elementos que mas favorezca su venta.

Por último, y en el caso de tener contratada una hipoteca, es muy recomendable que solicitemos al banco un certificado sobre la deuda pendiente con la entidad, especialmente si el precio en el que hemos pensado vender no es muy superior al de adquisición.

Algunas cuestiones básicas sobre Alquileres

Alquilar una propiedad inmueble debería ser una opción muy interesante en la mayoría de los casos en los que no vamos a hacer uso de una vivienda o de un local, oficina, etc; pero por determinadas razones existe cierto temor por parte de muchos propietarios a la hora de tomar esa decisión. Incluso a veces, y una vez decididos, nos encontramos con una sensación de cierta incertidumbre ante problemas que en la gran mayoría de los casos no se van a producir.

La principal regla no escrita para arrendadores es, según mi opinión, que una vez hemos decidido alquilar una propiedad no vamos a sentirnos obligados a alquilarlo a la primera persona que se interese. Se debe actuar sin prisas, y teniendo como primer objetivo buscar un inquilino ideal, no merece la pena arriesgarnos a realizar un alquiler sin que este acto nos produzca una gran confianza en que no va a acabar produciendo mas problemas que soluciones.

En cuanto al arrendatario, es una opinión generalizada que, tal y como ocurre cuando vamos a contratar una hipoteca, el importe mensual al que debemos hacer frente no debería superar entre el 30% y el 40% del total de nuestros ingresos. Si tenemos unos ingresos totales mensuales de, por ejemplo, 1200 euros, no deberíamos comprometernos al pago de rentas superiores a 450 euros, so pena de vivir tan al limite de nuestro presupuesto que a la mínima contingencia nos veamos desbordados.

En ambos casos, tanto para arrendadores como arrendatarios, no hay mejor consejo que no hacer caso de leyendas urbanas, firmar un buen contrato, y conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues no es tan larga ni tan complicada como pueda parecer a quienes no la conocen.

Estudio sobre los posibles efectos en las hipotecas ¨agraciadas¨.

via Destripando la hipoteca. – Euribor

En el enlace via podéis conocer un interesante estudio sobre los posibles efectos en las hipotecas que tendrán las nuevas medidas destinadas a ayudar a algunos hipotecados.

Es interesante incluso para quienes creen que estas medidas no les interesan o para los que no cumplen con los requisitos para acogerse a las mismas, ya que explica con un lenguaje bastante sencillo como funciona realmente el sistema de amortización de las hipotecas, ósea la razón por la cual crees seguir debiendo lo mismo al banco después de haber pagado bastantes cuotas.

Blogs y Webs sobre actualidad financiera y economía real.

Aprovecho este artículo para recomendar algunas webs y blogs en los que se puede encontrar información actualizada, análisis y artículos muy interesantes sobre el día a día de los acontecimientos que se van sucediendo en el mundo financiero y que están afectando a la economía real.

Cotizalia.com es el mejor diario de actualidad financiera que puede leerse en estos momentos, lo actualizan continuamente, también publican artículos de opinión, y ocasionalmente encabezan la edición con noticias urgentes, que en estos días llegaron a convertirse en titulares históricos, es genial.

Gurusblog.com es un blog que pertenece a un grupo anónimo de profesionales, y a diario publican varios artículos principalmente sobre actualidad financiera. Si algo puede ser súper recomendable para estar al día, este lo es.

Investoconumdrum.com es la demostración fehaciente de como una sola persona puede llevar adelante el que va camino de ser uno de los mejores blogs personales sobre actualidad financiera, en su empeño de atacar los problemas de forma especifica, concreta, y con un lenguaje apto para la gran mayoría, suena a tópico pero es así.

También son muy recomendables los blogs de Rankia.com, y en ellos también es posible encontrar artículos de opinión muy interesantes sobre estos temas. Especialmente recomendaría los blogs de Fresh Family Office, El Rincón de Jaime, y La Sonrisa de Buffett.

Añadidos recientemente a mis favoritos: elEconomista.es y el blog de analisis En Silicio.

Internacionales (en ingles): Fortune que pertenece a cnnMoney, Forbes.com, Marketwatch.com que pertenece a Wall Street Journal, y el siempre imprescindible Economist.com

Tasaciones en Málaga

Ya he comentado anteriormente sobre la idoneidad de solicitar la tasación de una propiedad inmueble antes de decidir el precio de venta, aunque a veces es complicado saber a donde acudir para que nos realicen este trabajo de forma profesional.

Recuerdo que es muy importante conocer este dato porque los bancos y cajas, normalmente, solo concederán como máximo el 80% de este valor a un comprador interesado en comprar una vivienda, y conociendo el valor de tasación, antes de decidir el precio, podemos saber también la cantidad de la que necesitará disponer el comprador para completar el precio de venta, sumando además los gastos de la compraventa que le correspondan y que superarán el 10% del precio.

Cuanto mayor sea el precio de venta con respecto al valor de tasación, mayor será también la cantidad de ahorros de los que necesita disponer el comprador, y como consecuencia se reduce sustancialmente el número de posibles compradores y aumenta el tiempo necesario para la venta, siendo este plazo ya de por sí amplio debido a las circunstancias del mercado inmobiliario y de la economía en general.

He realizado una búsqueda en google maps sobre empresas tasadoras en Málaga, y aparecen varias de reconocido prestigio y que pueden realizar este trabajo a la perfección.

Solo recordar que solicitéis, antes, que os den una estimación de lo que puede costar y que la empresa elegida sea una Entidad de Tasación inscrita como tal en el Registro Oficial de Entidades del Banco de España.

Las tasaciones anteriores al año en curso son muy útiles como informe técnico actualizado y descriptivo de la vivienda, especialmente los realizados sobre inmuebles de mayor antigüedad, y si reflejan la superficie exacta, mejoras en nuevas instalaciones, calidades y equipamientos, etc; pero lamentablemente, y volviendo a referirme a la actualidad del mercado, no creo que sirvan para soportar argumentos relativos al precio de venta. Al margen de este comentario, el propietario es quien debe decidir el precio por el que quiere vender su propiedad.

Por fin, un conjunto de ideas que tiene en cuenta a los hipotecados.

En estos días no paramos de leer y escuchar diagnósticos sobre lo que está pasando, pero por fin comienzan a llegar ideas contundentes en el intento de buscar medidas y soluciones para el enorme problema en el que nos encontramos. Llama la atención como el ambiente es de preocupación general, y la mayoría apenas si puede medir el impacto que tendrá sobre ellos lo que ya puede ser denominado como el primer gran crack financiero del siglo XXI.

Atención porque, de momento, y comparando con las crisis del XX, estaríamos ya a niveles de desplome de la crisis del petróleo de los años 70, aunque como vienen a decir en este artículo en gurusblog, aquella necesitó de 19 meses para llegar a los niveles que está ya ha conseguido en 12, y aún no le vemos el final.

Pero el artículo que me gustaría recomendar ha sido publicado en cotizalia.com, y se titula ¨Las recetas del gurú que predijo la crisis¨. Expone las medidas que propone Nouriel Roubini, quién es, como dicen en el editorial ¨el hombre de moda en esta crisis. La referencia constante. El faro que ilumina a los desorientados inversores. La guía de aquellos que transitan desnortados por las tenebrosas calles de la coyuntura actual.¨, casi nada, así que mejor conocer lo que dice. En este enlace está su análisis completo (en ingles).

Tentado de adelantar algo de su contenido para animar a leerlo (en cotizalia.com están algunos extractos en español), solo destacaré una de las medidas que propone: ¨Congelación de la carga financiera de aquellos particulares que no pueden afrontar sus pagos y paralización inmediata de las ejecuciones hipotecarias.¨

Ojalá alguien le escuche, hoy en día parece que las versiones interesadas de algunos suelen ser tomadas en serio en su intento de prevalecer sobre la autentica y real naturaleza de las cosas, y por ejemplo, vemos como ¨trichet¨ baja los intereses a los amigos y sube el euribor para perjudicar a los de siempre, para los que, para colmo, se supone que trabaja.

Pero dígame, ¿Cuanto vale mi casa?.

Este artículo está destinado a aquellas personas a las que les gustaría conocer el precio aproximado de un inmueble determinado. Para evitar que la respuesta a la pregunta del título se llene de ambigüedades, como suele suceder, voy a intentar plantearla desde el modo mas simple y realista posible.

Pero antes de comenzar, recomiendo la máxima a tener en cuenta en la mayoría de las ocasiones; infórmese, antes de comenzar la venta, sobre aquellos datos relevantes en el caso de su propiedad, y de las circunstancias que influyen en el precio de la vivienda, para de ese modo poder decidir el precio usted mismo. Las opiniones de los demás pueden crear cierta confusión, y en el peor de los casos ser interesadas, lo mejor es obtener todos los datos que le sea posible, y junto con los datos obtenidos de una tasación responsable, si es posible, decidir el precio.

Mas allá de la simple definición de la palabra ¨Precio¨ como ¨Valor pecuniario en que se estima un bien o servicio¨, el precio de un inmueble queda definitivamente afectado por las dos condiciones que con mayor influencia determinan su valor: Que no existen dos inmuebles idénticos y que todos difieren en su localización.

Calificando también, las medidas y posibles soluciones.

Después de tantos días a la espera de que se tomen medidas que sirvan de freno a la actual situación de, citando al Sr. Trichet, enorme incertidumbre, comienzan a florecer declaraciones de eruditos que pueden ayudar a entender algo mejor lo que realmente está ocurriendo.

En eleconomista.es, entrevistan a Joseph E. Stiglitz, premio Nobel de Economía 2001, académico de la Universidad de Columbia, y con una carrera brillante de cuyas características podemos extraer un gran interés continuado en el analisis, muy critico, de las aptitudes del sistema financiero internacional. Con esto quiero decir que no parece ser el típico y aburguesado economista con presencia en los medios que ahora se hecha las manos a la cabeza, mientras durante años han estado elogiando un sistema que, o mucho se relajan las cosas, o va a darse por finiquitado.

De la entrevista, muy recomendable para los interesados y que podéis conocer aquí, se pueden extraer conclusiones tan interesantes como que finalmente no van a ser las subprimes norteamericanas las unicas culpables del colapso de un sistema dejado en manos de un colectivo cuyo único interes ha sido ganar, ganar y ganar, sin importarles en absoluto, porque no parecía mencionarse en ningún estatuto, que esta avaricia acabara en estas consecuencias, lo que por otro lado no es de extrañar ya que no son ellos los reguladores encargados de proteger la economía de los paises y de sus ciudadanos.

Intentando entender esta crisis.

Desde hace meses venimos escuchando toda clase de teorías sobre las causas reales de la crisis inmobiliaria, y al menos va quedando claro para la mayoría que la burbuja inmobiliaria ha dejado de serlo y que era imposible continuar con una tendencia alcista en los precios de los inmuebles. Esto hubiese repercutido negativamente en muchos y positivamente en otros tantos, si se hubiese quedado ahí.

Pero hasta hace unas semanas no estaba tan claro para la misma mayoría que esta crisis inmobiliaria era y es, en gran parte, no solo una de las causas sino también una consecuencia de la extinción del crédito en forma de hipotecas, y sin financiación poco importa que la vivienda suba o baje su precio, simplemente no se puede pagar.

Está claro que la crisis de las hipotecas subprime norte americanas son una de las principales causas, pero no son de menor importancia causante la proliferación descontrolada de derivados financieros, que una vez identificados y tratados como papel mojado, han producido un vacío en la confianza en el mismo sistema, con consecuencias todavía, y en muchos casos, impredecibles.